Berlangganan RSS RSS Feed

ASPEK HUKUM MENGENAI PELELANGAN SUATU AGUNAN TERHADAP PERJANJIAN KREDIT YANG BELUM JATUH TEMPO DIKAITKAN DENGAN UNDANG-UNDANG HAK TANGGUNGAN DAN PERATURAN MENTERI KEUANGAN NO.93/PMK.06/2010 TENTANG PETUNJUK PELAKSANAAN LELANG

ASPEK HUKUM MENGENAI PELELANGAN SUATU AGUNAN TERHADAP PERJANJIAN KREDIT YANG BELUM JATUH TEMPO DIKAITKAN DENGAN UNDANG-UNDANG HAK TANGGUNGAN DAN PERATURAN MENTERI KEUANGAN NO.93/PMK.06/2010 TENTANG PETUNJUK PELAKSANAAN LELANG

 

SKRIPSI

 

Diajukan untuk memenuhi salah satu syarat guna menempuh sidang dan meraih gelar

SARJANA HUKUM

 

Oleh:

MARTHIN GOGO REZKY

110110070593

Program Kekhususan: Hukum Ekonomi

 

Pembimbing:

Dr. Tarsisius Murwaji, S.H., M.H.

Etty Mulyati, S.H., M.H.

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS PADJADJARAN

BANDUNG

2012

ASPEK HUKUM MENGENAI PELELANGAN SUATU AGUNAN TERHADAP PERJANJIAN KREDIT YANG BELUM JATUH TEMPO DIKAITKAN DENGAN UNDANG-UNDANG HAK TANGGUNGAN DAN PERATURAN MENTERI KEUANGAN NO.93/PMK.06/2010 TENTANG PETUNJUK PELAKSANAAN LELANG

MARTHIN GOGO REZKY

110110070593

ABSTRAK

 Dalam dunia usaha tidak dapat dilepaskan dari adanya peminjaman dana (kredit) yang didapat dari bank swasta maupun pemerintah, dimana bank didalam memberikan pinjaman untuk melindungi kepentingan dapat meminta barang jaminan terhadap nasabah (debitur). Mengenai jaminan yang dapat diberikan, salah satu yang dipandang mempunyai nilai ekonomis yang lebih menguntungkan adalah berupa tanah maupun tanah dan bangunan yang diikat oleh Hak Tanggungan sebagaimana diatur didalam Undang-Undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT), dengan perjanjian manakala debitur cidera janji (wanprestasi), maka barang jaminan tersebut dapat dilakukan eksekusi hak tanggungan dengan cara penjualan umum (lelang) melalui KPKNL, untuk melunasi utang debitur sebagaimana dimuat didalam Pasal 6 UUHT. Namun terdapat persoalan yang timbul manakala debitur tidak cidera janji (wanprestasi) dan kredit dinyatakan belum jatuh tempo tetapi agunan yang dijaminkan kepada Bank telah dilakukan suatu pelelangan. Dalam hal ini menimbulkan ketidaknyamanan bagi debitur.

Pada penelitian ini penulis menggunakan spesifikasi penelitian deskriptif analitis dengan metode pendekatan yuridis normatif. Sedangkan data-data diperoleh melalui studi kepustakaan dengan menelaah literatur dan peraturan perundangan dan dengan penelitian lapangan yang berkaitan dengan substansi skripsi kemudian data yang diperoleh dianalisis secara yuridis kualitatif.

Berdasarkan hasil tersebut, seharusnya agunan yang dijaminkan debitur kepada pihak kreditur tidak dapat dilelangkan karena debitur dinyatakan belum cidera janji (wanprestasi) hal itu mengacu pada Undang-Undang Hak Tanggungan dan jika mengacu kembali kepada Peraturan Menteri Keuangan No.93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang maka dapat diupayakan pembatalan atas pelaksanaan lelang agunan kredit yang belum jatuh tempo yang sudah terjadi.

 

LEGAL ASPECT OF THE AUCTION OVER SECURITY OF AN IMMATURE CREDIT AGREEMENT IN ACCORDANCE WITH LAW ON MORTGAGE AND MINISTER OF FINANCE REGULATION NO.93/PMK.06/2010 ON THE PROCEDURE OF AUCTION

MARTHIN GOGO REZKY

110110070593

ABSTRACT

            Business community is inseparable from the existence of credits, which may be obtained from national or private bank. Bank, in providing credit, may ask for security to the customer. In regard to possible securities, one of the securities which considered as having more beneficial economic value is land and land related security as stipulated in Law No 4 Year 1996 (UUHT), usually done with an agreement in which if the debtor is in condition of default, thus the collateral can be executed through an auction by KPKNL to settle the debtor’s debt, as stipulated in article 6 of UUHT). However, this practice raised a legal problem when a debtor is not in a condition of default and the credit has not been declared past due, yet the collateral put as security has been auctioned. This issue caused discomfort to the customer.

In this study, the author uses descriptive analytical research specification, with normative legal approach. Whereas information obtained through literature studies in particular books and regulations and field research relating to thesis substances; afterwards, obtained data legally quantitative analyzed.

The study shows that the collateral can not be auctioned by the creditor because the debtor has not declared default, as regulated by UUHT and referring to Minister of Finance Regulation No 93/PMK.06/2010 regarding auction implementing guideline, thus the debtor may seek for the cancellation of those auction.

 

Kata Kunci : Lelang, Agunan, Perjanjian Kredit Belum Jatuh Tempo, Hak Tanggungan.

 

PENDAHULUAN

Latar Belakang

Pembangunan nasional merupakan rangkaian upaya pembangunan yang berkesinambungan yang tercantum dalam Alinea IV Pembukaan UUD 1945. Salah satu dari pembangunan nasional ialah pembangunan ekonomi yang bertujuan untuk mewujudkan kesejahteraan masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan UUD 1945. Di Indonesia Bank mempunyai fungsi khusus dan fungsi umum. Bahwa lembaga perbankan merupakan salah satu lembaga keuangan yang memiliki nilai strategis dalam perekonomian di Indonesia.[1]    Perbankan dalam kegiatannya melaksanakan fungsi intermediasi yaitu menghimpun dana dari masyarakat dan menyalurkan ke masyarakat pula. Pelaksanaan fungsi intermediasi tersebut salah satunya adalah dengan pemberian kredit. Analisis kredit mencakup latar belakang nasabah atau perusahaan, prospek usahanya, jaminan yang diberikan serta faktor-faktor lainnya.[2] Berdasarkan Pasal 8 Undang-Undang Perbankan yang mengatur bahwa bank wajib untuk menerapkan prinsip kehati-hatian dalam pemberian kredit. Berdasarkan ketentuan tersebut yang paling penting, yaitu bahwa bank dalam menyalurkan dana untuk kredit harus didasarkan pada adanya suatu jaminan.[3] Agunan/jaminan merupakan salah satu hal yang dianalisis dalam pemberian kredit. Agunan digunakan untuk menutupi utang yang tidak dapat dibayarkan oleh nasabah peminjam kepada bank. Agunan berfungsi apabila debitur dinyatakan berwanprestasi sehingga untuk pelunasan dapat dilelangkan.

Berdasarkan hal tersebut maka diambil permasalahan antara Bank Swadesi dengan PT Ratu Kharisma dimana agunannya dilelangkan padahal PT Ratu Kharisma dinyatakan belum berwanprestasi atau cidera janji. Perkara ini bermula dari adanya kredit senilai Rp 6,5 miliar oleh PT Ratu Kharisma (RK) kepada PT Bank Swadesi (BS) Tbk pada 2008 lalu dengn agunan tanah seluas 1520 M2 di Seminyak, Kuta – Bali. Diatas tanah itu dibangun villa mewah. Namun beberapa waktu kemudian dinilai cicilan kredit macet, sehingga PT RK mengajukan permohonan restrukturisasi kredit ke PT BS Tbk. Rupanya permintaan PT RK ini tidak dikabulkan PT BS Tbk. Bahkan sebaliknya, beberapa waktu lalu, PT BS Tbk telah melelang villa tersebut melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Denpasar serta PT Balai Lelang Bali (BLB).[4]

Permasalahan

            Berdasarkan fakta yang ada, jika mengacu pada ketentuan hukum yang ada dan berlaku maka terdapat permasalahan dari kasus tersebut yaitu mengenai keabsahan pelelangan yang dilaksanakan tersebut dan upaya hukum yang dapat dilakukan oleh debitur berdasarkan Undang-Undang Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri Keuangan No.93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.

 

PEMBAHASAN

                Keberadaan UUHT dalam dunia perkreditan betujuan untuk memenuhi tuntutan akan tersedianya lembaga jaminan yang kuat dan mampu memberikan kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan yang salah satu cirinya adalah mudah dan pasti dalam pelaksanakan eksekusinya. Bagi dunia perbankan, adanya lembaga jaminan yang kuat dan mampu memberikan jaminan kepastian hukum terutama dalam pelaksanaan eksekusinya akan sangat menunjang gerak langkah usahanya di bidang perkreditan. Adanya lembaga jaminan tersebut akan memberikan keamanan bagi bank di dalam menyalurkan kreditnya karena kredit yang dikeluarkan oleh bank pelunasannya akan dengan mudah diperoleh kembali dengan cara mengeksekusikan jaminan milik debitur yang wanprestasi.

Salah satu ciri Hak Tanggungan adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya, jika pada suatu saat debitur cidera janji. Dalam Pasal 20 UUHT ditetapkan bahwa apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan hak yang ada pada pemegang Hak Tanggungan, yaitu Pertama, janji untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri, melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 6 UUHT dan irah – irah yang tercantum pada Sertifikat Hak Tanggungan yang merupakan titel eksekutorial yang sama kekuatannya dengan Putusan Pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap, kreditur dapat melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan. Kedua, pencantuman irah – irah pada sampul Sertifikat Hak Tanggungan tidak sesuai ketentuan penempatan titel eksekutorial sebagaimana diatur undang – undang. Ketiga, Sertifikat Hak Tanggungan cacat yuridis. Kepala kantor pertanahan selaku pejabat administasi negara melakukan tindakan di luar kewenangannya, yaitu melegalisasi salinan APHT yang tidak dibuat olehnya. Keempat, dalam Sertifikat Hak Tanggungan tidak terdapat ketentuan yang bersifat condemnatoir seperti putusan hakim dan grosse akta notariil, sehingga Sertifikat Hak Tanggungan tidak dapat disamakan kualitasnya dengan putusan hakim.

Pada kasus yang terjadi pada pelaksanaan lelang yang dilakukan oleh Bank Swadesi terhadap PT Ratu Kharisma melalui KPKNL Denpasar dan PT Balai Lelang Bali, apabila dicermati pelaksanaannya tidak memenuhi ketentuan yang diatur di dalam Undang – Undang Hak Tanggungan, karena pelaksanaan lelang pada umumnya dapat dilakukan apabila debitur dinyatakan wanprestasi maka kreditur pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu. Bank Swadesi mengajukan permohonan lelang Villa Kozy yang dimana milik PT Ratu Kharisma ke KPKNL Denpasar melalui perusahaan jasa pra lelang PT Duta Balai Lelang. Proses lelang dilakukan sebanyak 5 (lima) kali dengan nilai limit lelang yang selalu berubah – ubah, antara lain adalah :

  1. Pada pengumuman tanggal 5 Januari 2010 untuk proses lelang eksekusi pertama, nilai limit lelang ditetapkan 11,5 Miliar Rupiah.
  2. Pengumuman pada tanggal 28 April 2010, untuk proses lelang eksekusi kedua ditetapkan nilai limitnya 9 Miliar Rupiah.
  3. Untuk proses lelang ketiga dalam pengumuman tanggal 22 September 2010 nilai limitnya diturunkan lagi menjadi 7 Miliar Rupiah.
  4. Lalu diturunkan lagi untuk proses lelang keempat dan kelima menjadi 6,3 Miliar Rupiah pada pengumuman tanggal 18 Oktober 2010 dan 11 Februari 2011.[5]

Dari uraian tersebut di atas maka dapat dikatakan pelaksanaan lelang tersebut dirasa tidak tepat, karena berdasarkan ketentuan Pasal 6 UUHT tentang lelang eksekusi dikatakan bahwa apabila debitur cidera janji, maka pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan tersebut, namun pada faktanya PT Ratu Kharisma tidak melakukan wanprestasi karena perjanjian kreditnya belum jatuh tempo berdasarkan fakta-fakta yang ada dilapangan. Selain itu jika mengacu pada Pasal 20 UUHT bahwa pelelangan yang telah dilakukan oleh Bank Swadesi dianggap tidak sah karena bertentangan dengan ketentuan Pasal 20 UUHT ayat (1), (2), dan (3) sehingga pelaksanaan lelang tersebut batal demi hukum.

Menurut ketentuan didalam Pasal 24 Peraturan Menteri Keuangan No.93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang disebutkan “Lelang yang akan dilaksanakan hanya dapat dibatalkan dengan permintaan penjual atau penetapan provisional atau putusan dari lembaga peradilan umum”.

Terkait lelang Hak Tanggungan, Peraturan Menteri Keuangan No.93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang mengatur sebagai berikut bahwa Pasal 13 ayat (1), dalam hal terdapat gugatan terhadap objek lelang Hak Tanggungan dari pihak lain selain debitur/suami atau istri debitur/tereksekusi, pelaksanan lelang dilakukan berdasarkan titel eksekutorial dari Sertifikat Hak Tanggungan yang memerlukan fiat eksekusi. Pada Pasal 27 huruf c, pembatalan lelang sebelum pelaksanaan lelang diluar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 dilakukan oleh Pejabat Lelang dalam hal ini antara lain terdapat gugatan atas rencana pelaksanaan Lelang Eksekusi berdasarkan Pasal 6 UUHT dari pihak selain debitur/suami atau istri debitur/tereksekusi.

Dari uraian tersebut di atas maka dapat dikatakan bahwa debitur berhak mendapatkan kembali agunan tersebut dengan mengambil langkah – langkah hukum untuk melaksanakan pembatalan lelang sesuai dengan Pasal 24 sampai dengan Pasal 28 Peraturan Menteri Keuangan No.93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Ketentuan tersebut dapat dipakai untuk mengajukan gugatan ke tingkat pengadilan yang lebih tinggi, atau jika ingin agunannya tersebut kembali pihak PT Ratu Kharisma mampu melunasi hutang – hutangnya kepada Bank Swadesi.

 

PENUTUP

Kesimpulan

Keabsahan pelaksanaan lelang objek agunan dalam perjanjian kredit yang belum jatuh tempo berdasarkan Undang – Undang Hak Tanggungan adalah bahwa pelaksanaan lelang eksekusi tersebut bila dilihat dari peraturan yang ada, dalam hal ini Undang – Undang Hak Tanggungan maka lelang yang dilaksanakan oleh KPKNL Denpasar tidak sesuai dengan lelang eksekusi yang diatur dalam Undang – Undang Hak Tanggungan dikarenakan kredit debitur dinyatakan belum jatuh tempo dan debitur tidak berwanprestasi. Pelaksanaan lelang eksekusi yang telah dilakukan adalah tidah sah walaupun memenuhi kriteria –kriteria dari suatu pelelangan.

Upaya hukum yang dapat dilakukan oleh debitur untuk membatalkan pelaksanaan lelang objek agunan dalam perjanjian kredit yang belum jatuh tempo dihubungkan dengan Peraturan Menteri Keuangan No.93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang yaitu didalam Peraturan Menteri Keuangan No.93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang yang digunakan oleh pejabat lelang sebagai dasar hukum dalam melaksanakan penjualan secara lelang pada umumnya yang termasuk lelang hak tanggungan didalamnya, sudah cukup memberikan perlindungan hukum bagi debitur cidera janji (wanprestasi) dan apabila mempunyai itikad baik untuk menyelesaikan kewajibannya. Di dalam Pasal 24 Peraturan Menteri Keuangan No.93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang dimaksud, yang mana pasal tersebut berbunyi: “Pembatalan lelang hanya dapat dilakukan atas permintaan penjual atau dengan adanya putusan dari Peradilan Umum”.

Saran

Pemerintah dalam menyikapi maraknya kegiatan pelaksanaan lelang diharapkan dapat melakukan penertiban dan verifikasi terhadap pelaksanaan lelang yang ada, serta pemerintah turut memberikan sosialisasi mengenai lelang agar mengembalikan kepercayaan masyarakat kepada Balai Lelang. Karena pada dasarnya suatu peraturan dibuat hendaklah melindungi kepentingan masyarakat, dalam hal ini kepentingan debitur, bukan justru merugikan pihak debitur dan sebaiknya diperlukan terobosan hukum guna melindungi kepentingan debitur.

Sebaiknya diperlukan terobosan hukum guna melindungi kepentingan debitur, agar benda yang dijadikan jaminan terhindar dari eksekusi lelang, yang mungkin saja benda tersebut menjadi tumpuan/harapan debitur untuk bekerja dan berusaha kembali. Yang mana putusan pengadilan dapat menjadi yurisprudensi bagi hakim-hakim lain yang akan memutus sengketa yang sama, guna melindungi kepentingan debitur.

 

DAFTAR PUSTAKA

  1. A.   Buku-Buku

Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, cetakan ke-4, PT. Grafindo Persada, Jakarta, 2000.

Muh. Djumhana, Hukum Perbankan Di Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Jakarta, 2003.

  1. B.     Perundang-Undangan

Undang – Undang Dasar 1945 Republik Indonesia Amandemen Keempat.

Undang – Undang Nomor 7 Tahun 1992 Sebagaimana Diubah Menjadi Undang – Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.

Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda – Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.

Peraturan Menteri Keuangan No. 93/PMK. 06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.

  1. C.    Artikel/Jurnal

Kasus Bank Swadesi dengan PT Ratu Kharisma Perlu Mendapat Perhatian Serius Pemerintah, http://hukum.kompasiana.com/2011/06/13/kasus-bank-swadesi-dengan-pt-ratu-kharisma-perlu-mendapat-perhatian-serius-pemerintah/, diakses pada tanggal 24 januari 2012 pada pukul 14.15 WIB

Mafia Lelang Rugikan Warga India, http://www.rakyatmerdekaonline.com/read/2012/03/20/58153/Ada-Mafia-Lelang-dalam-Lelang-Vila-Kozy-yang-Dilakukan-Bank-Swadesi-, diakses pada tanggal 15 Februari 2012 pada pukul 15.00 WIB

 


                [1] Muhamad Djumhana, Hukum Perbankan Di Indonesia, Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, 2003, hlm. 86.

            [2] Kashmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, cetakan ke-4, Jakarta : PT. Grafindo Persada, 2000, hlm. 97.

            [3] Muhamad Djumhana, op.cit., hlm 510.

                [4] Kasus Bank Swadesi dengan PT Ratu Kharisma Perlu Mendapat Perhatian Serius Pemerintah, http://hukum.kompasiana.com/2011/06/13/kasus-bank-swadesi-dengan-pt-ratu-kharisma-perlu-mendapat-perhatian-serius-pemerintah/, diakses pada tanggal 24 januari 2012 pada pukul 14.15 WIB

                [5] Mafia Lelang Rugikan Warga India, http://www.rakyatmerdekaonline.com/read/2012/03/20/58153/Ada-Mafia-Lelang-dalam-Lelang-Vila-Kozy-yang-Dilakukan-Bank-Swadesi-, diakses pada tanggal 15 Februari 2012 pada pukul 15.00 WIB