Berlangganan RSS RSS Feed

TANGGUNG JAWAB DEVELOPER TEHADAP PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN DITINJAU DARI UNDANG-UNDANG No. 8 TAHUN 1999 TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN dan UNDANG-UNDANG No. 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN

TANGGUNG JAWAB DEVELOPER TEHADAP PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN DITINJAU DARI UNDANG-UNDANG No. 8 TAHUN 1999 TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN dan UNDANG-UNDANG No. 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN

SKRIPSI

Diajukan untuk memenuhi salah satu syarat guna menempuh Sidang Ujian Sarjana untuk meraih gelar Sarjana Hukum

Oleh :

Imam Chaisar Ramadhan Algamar

110110080029

 

Program Kekhususan : Hukum Perdata

 

Pembimbing :

Dr. Nia Kurniati, S.H., M.H.

Betty Rubiati, S.H, M.H.

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS PADJADJARAN

BANDUNG

2012

Abstrak

Pemenuhan kebutuhan perumahan merupakan tanggung jawab negara dimana negara berkewajiban memberikan arahan, sebab salah satu unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya kebutuhan perumahan. Setiap akan melakukan pembangunan perumahan developer diharuskan terlebih dahulu memenuhi semua perizinan yang berhubungan dengan pendirian perumahan. Dalam praktiknya hal ini lah yang sering dilanggar oleh pihak developer, developer membangun perumahan tanpa menyelesaikan terlebih dahulu perizinannya dan menjualnya kepada konsumen. Tujuan penulisan skripsi ini untuk mengetahui akibat hukum terhadap perumahan yang dibangun tanpa memenuhi perizinan dan bentuk tanggung jawab developer terhadap pembeli perumahan yang belum memenuhi perizinan tersebut.

Metode Penelitian yang digunakan dalam skripsi ini adalah yuridis normatif yaitu menekankan pada norma hukum, disamping juga menelaah kaidah-kaidah hukum yang berlaku di masyarakat, terutama Undang-Undang No 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen dan Undang-Undang No 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Penulisan skripsi ini menggunakan deskriptif analitis karena penelitian ini menggambarkan situasi atau peristiwa yang sedang diteliti dan kemudian menganalisisnya berdasarkan fakta-fakta berupa data primer yang diperoleh dari wawancara dan mendatangi instansi yang berkaitan, data sekunder diperoleh dari bahan hukum primer.

Berdasarkan hasil analisis terhadap permasalahan ini dapat disimpulkan bahwa tindakan yang dilakukan developer dengan menjual perumahan yang belum memperoleh perizinan bertentangan dengan peraturan yang berlaku,  akibat hukum yang ditimbulkannya terhadap bangunan perumahan adalah mulai dari pensegelan sampai dengan pembongkaran perumahan tersebut. Dalam hal ini konsumen berada pada posisi yang sangat dirugikan dan konsumen tidak dapat berbuat banyak untuk mepertahankan haknya. Developer juga dapat dimintai pertanggung jawaban dengan bentuk pengembalian seluruh uang yang telah diserahakan konsumen kepada developer tanpa adanya potongan yang dilakukan oleh pihak developer .

Kata Kunci : Perumahan, Perizinan, Tanggung Jawab

abstract

The coverage of the housing requirement is a state responsibility by which that state has the duty of providing direction, since one of basic elements of people prosperity is the compliance of the housing requirement. Every housing development will be realized, the developer is required to first meet entire licensing in relation to the building of the housing. In practice, it is frequently broken by developer. The developer constructs housing with no first completion of licensing and markets it to consumer. The aim of the minithesis writing is to understand legal consequence of the housing development with no compliance of licensing and responsibility of developer for buyer which is not yet satisfy that licensing.

            The research method used in this minithesis is normative juridical, emphasizing legal norm, along with research of the prevailing law rules in the society, especially Law No. 8 of 1999 about Protection of Consumer and Law No. 1 of 2011 about Housing and Settlement Area. The writing of the minithesis use analytical descriptive as this research describe either situations or events under study and than those are analyzed based on facts in the form of primary data derived from interviews and visit relevant instance. The secondary data were derived from primary legal material.

            Based on the analyses of such a problem, we concluded that action the developer take to market housing with no license is in contradiction to the prevailing regulations. The incidence of legal consequence is ranging from sealing to clearance of the housing. In this case, consumer is in a considerable harm position and therefore consumer can not make much effort to maintain his or her rights. Also, developer can be asked for his responsibility in the form of return of whole money the consumer transfer to him with no any deduction by the developer.

 

Pendahuluan

Seiring dengan perkembangan zaman pada saat ini, pertumbuhan jumlah penduduk Indonesia juga mengalami  peningkatan yang sangat pesat dimana laju pertumbuhan penduduk mencapai  1.49% pertahun[1].  Laju pertumbuhan penduduk juga berbanding lurus dengan pertumbuhan pembangunan perumahan dan properti yang juga semakin meningkat, terutama pada kota-kota berkembang di Indonesia. Hal ini disebabkan semakin besarnya pertumbuhan masyarakat yang akan berdampak pada semakin tingginya permintaan masyarakat akan pembangunan perumahan serta permukiman.

Bagi masyarakat Indonesia pada umumnya, rumah adalah bangunan yang berdiri di atas tanah, dengan pekarangan, pagar, taman, sumur, teras, dan sebagainya dengan kata lain rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya[2]. Rumah tetap menjadi pilihan utama jika dibandingkan dengan apaterment atau rumah susun, karena mempunyai lahan sendiri yang secara langsung tentu akan membawa kepuasan tersendiri pada pemiliknya. Namun dengan semakin padatnya penduduk yang terutama bermukim di ibu kota ataupun kota besar yang disebabkan pertumbuhan penduduk dan urbanisasi, dengan sendirinya kebutuhan akan lahan perumahan semakin besar, sementara lahan menjadi semakin terbatas.

Berdasarkan Pasal 28 H Undang-Undang Dasar 1945 terlihat bahwa kebutuhan akan perumahan yang baik beserta lingkunganya merupakan tanggung jawab negara dimana negara berkewajiban memberikan arahan, sebab salah satu unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya kebutuhan perumahan, yang merupakan kebutuhan dasar bagi setiap warga negara Indonesia dan keluarganya, sesuai harkat dan martabatnya sebagai manusia[3]. Di samping itu, rumah merupakan sarana pendidikan keluarga, persemaian nilai budaya, serta sarana penyiapan generasi bangsa untuk mampu menghadapi tantangan dunia yang lebih berat di masa mendatang.

Pada umumnya, pembangunan perumahan dilakukan oleh perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman yang biasanya dalam masyarakat lebih dikenal dengan istilah developer. Permasalahan yang kerap muncul dalam pemenuhan kebutuhan terhadap perumahan adalah aspek-aspek mengenai konsumen, yaitu konsumen berada pada posisi yang dirugikan. Permasalahan tersebut merupakan persoalan yang klasik dalam suatu sistem ekonomi, terutama pada negara-negara berkembang, karena perlindungan terhadap konsumen tidak menjadi prioritas utama dalam dunia bisnis, melainkan keuntungan yang diperoleh oleh produsen atau pelaku usaha, tidak terkecuali dalam bidang perumahan[4].

Semakin banyaknya permasalahan dalam bisnis perumahan pada dasarnya, diawali dengan adanya ketidaksesuaian antara apa yang tercantum dalam perjanjian kedua belah pihak, dengan apa yang terjadi pada kenyataannya. Dalam perjanjian awalnya yang dikeluarkan developer dinyatakan bahwa rumah yang dibeli adalah rumah dengan status hak milik. Tetapi pada kenyataannya saat proses jual beli terjadi perumahan yang dibangun tersebut belumlah mendapatkan izin sehingga sertifikat untuk pembeli tidak bisa dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Dalam Pasal 42 Undang-Undang No 1 Tahun 2011 Tantang Perumahan dan Kawasan Permukiman dijelaskan bahwa rumah yang masih dalam tahap pembangunan hanya boleh dijual melalui perjanjian pendahuluan, perjanjian pendahuluan itu pun baru dapat dilakukan setelah memenuhi beberapa persyaratan yaitu status pemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, kepemilikan izin mendirikan bangunan induk, ketersediaan fasilitas umum dan telah selesai dibangun minimal 20%. Apabila persyaratan tersebut tidak dapat dipenuhi oleh developer, maka developer dilarang untuk menjual rumahnya tersebut terutama jika belum menyelesaikan status hak atas tanahnya, hal ini juga diatur dalam Undang – Undang Perumahan dan Permukiman.

Seringkali dalam kenyataan pelaksanaannya sering ditemukan penyimpangan yang –penyimpangan yang dilakukan developer yang tidak ditindak lanjuti oleh pemerintah daerah yang bersangkutan, yang berakibat dirugikannya masyarakat sebagai konsumen perumahan.  Sehingga pada kesempatan ini akan yang akan dianalisis ialah Implementasi pelaksanaan tanggung jawab developer terhadap pembeli perumahan terkait dengan belum dipenuhinya perizinan penyelenggaraan pembangunan perumahan.

Hasil dan PembahasaAkibat Hukum Terhadap Perumahan yang Dibangun di Atas Tanah Yang Belum Mendapatkan Izin

Pada proses pembangunan perumahan yang dilakukan oleh developer ada tahapan yang harus dilalui baik itu berupa fisik atau non fisik, yang berupa non fisik salah satunya ialah perizinan. Perizinan yang harus dipenuhin oleh pihak developer sangat banyak, diantaranya Izin Lokasi, Izin Mendirikan Bangunan, Izin Prinsip dan Izin Peruntukan dan Penggunaan Tanah. Walaupun dalam teorinya terdapat banyak izin, namun pada praktiknya terutama di Kota Pekanbaru izin yang utama dan sering menjadi permasalahan adalah Izin Lokasi dan Izin Mendirikan Bangunan. Izin Mendirikan Bangunan sangat berhubungan erat dengan izin lokasi, karena tanpa adanya izin lokasi tidak mungkin akan didapat Izin Mendirikan Bangunan.

Undang-Undang Perumahan dan Kawasan Permukiman menyebutkan bahwa ada beberapa syarat yang harus dipenuhi sebelum rumah tersebut dijual. Syarat yang dimaksud adalah kepemilikan izin untuk mendirikan bangunan induk dan status pemilikan tanah, dalam pengaturannya pemberian izin  yaitu izin lokasi di muat dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 1999

Berdasarkan penjelasan di atas terlihat bahwa izin lokasi merupakan izin awal yang harus diselesaikan sebelum mendapat izin-izin yang lainnya. Dalam praktiknya di lapangan developer sering tidak mengindahkan Izin Lokasi ini dan langsung kepada pengurusan Izin Mendirikan Bangunan, developer menganggap bahwa saat bisa memperoleh Izin Mendirikan Bangunan maka secara langsung tidak ada lagi masalah dengan izin lokasi. Anggapan seperti itulah yang salah, sehingga banyak dari developer yang tidak memenuhi Izin Lokasi terlebih dahulu menjadi sulit dan terkendala saat pengurusan Izin Mendirikan Bangunan.

Pasal 107 Peraturan Daerah Kota Pekanbaru Nomor 1 Tahun 2010 tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan mengatur mengenai sanksi sebagai berikut Walikota atau pejabat teknis yang ditunjuk berwenang memberikan sanksi administrasi kepada pemilik bangunan berupa:a. peringatan tertulis, b. pembatasan kegiatan, c. penghentian  sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan bangunan dan atau pemanfaatan bangunan, d. pembekuan izin bangunan,e. pencabutan izin bangunan, f. pembongkaran bangunan.

Berdasarkan penjelasan diatas maka dapat terlihat bahwasanya tidak ada jaminan keamanan akan keberadaan rumah tersebut bagi konsumen yang menempati rumah yang belum memenuhi perizinan rumah pada umumnya. Hal tersebut disebabkan karena sewaktu-waktu rumah yang konsumen beli dari pihak developer termasuk dalam daftar rumah yang akan ditertibkan oleh pemerintahan Kota Pekanbaru karena tidak memilki perizinan yang seharusnya dimilki oleh setiap rumah sesuai dengan Peraturan Daerah Kota Pekanbaru Nomor 1 Tahun 2010 tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan. Bahkan saja penertiban tersebut dapat dilakukan saat konsumen belum sempat menempati rumah yang dibeli dari developer. Dengan kata lain rumah tersebut telah ditertibkan pada saat masih proses pembangunan

2. Tanggung jawab developer terhadap pembeli atas tanah perumahan yang belum mendapatkan izin menurut Undang-Undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen dan Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawaan Permukiman

Permasalahan yang sering muncul dalam hal perumahan adalah tidak dipenuhinya perjanjian,  salah satunya yang dialami oleh konsumen Perumahan Griya  Maharani II , Kota Pekanbaru, dimana konsumen telah membayar uang muka kepada developer yaitu PT. Tri Anugrah Pratama. Uang muka tersebut sebagai tanda jadi membeli rumah PT. Tri Anugrah Pratama. Pengikatan jual beli  ditandatangani oleh pihak konsumen dan juga pihak developer. Setelah perjanjian itu ditanda tangani maka konsumen dijanjikan untuk memulai pembangunan rumah tersebut akhir bulan April dan akan diselesaikan secepatnya agar dapat langsung dapat ditempati oleh konsumen. Tetapi yang diterima oleh konsumen adalah sebaliknya, dimana konsumen tidak mendapat kepastian kapan rumah tersebut akan di bangun hal ini disebakan karena  telah enam bulan berlalu sejak perjanjian dibuat tetapi perumahan tersebut belum juga dibangun dengan berbagai alasan. Konsumen mengetahui bahwa alasan mengapa rumah tersebut belum mulai dibangun adalah karena developer belum memperoleh izin untuk membangun perumahan Griya Maharani II.

Berdasarkan Undang-undang Perlindungan Konsumen maka seharusnya sudah menjadi hak konsumen untuk menarik semua uang mereka karena hak konsumen sendiripun telah dilanggar oleh pihak developer. Tanggung jawab pelaku usaha atas kerugian konsumen dalam Undang- Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, diatur khusus dalam BAB VI, mulai dari Pasal 19 sampai dengan Pasal 28, Memperhatikan substansi Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, dapat diketahui bahwa tanggung jawab pelaku usaha meliputi[5]  :Tanggung jawab ganti kerugian atas kerusakan,Tanggung jawab ganti kerugian atas pencemaran, dan Tanggung jawab ganti kerugian atas kerugian konsumen. Jika dicermati sebenarnya Undang-Undang Perlindungan Konsumen mengadopsi konsep strict liability. konsep strict liability (tanggung jawab mutlak), yaitu bahwa produsen seketika itu juga harus bertanggung jawab atas kerugian yang diderita konsumen tanpa mempersoalkan kesalahan dari pihak produsen[6] .

Untuk besarnya ganti kerugian yang harus dibayar kepada konsumen, secara teori  harus berpegang pada penafsiran bahwa ganti kerugian yang akan dibayar oleh pihak developer setidaknya harus sedapat mungkin membuat pihak yang dirugikan dikembalikan pada kedudukan yang semula atau pada saat belum dilakukan perjanjian seandainya tidak terjadi kerugian dengan kata lain ganti kerugiannya menempatkan konsumen pada keadaan yang tidak merugikan dirinya apabila perjanjian tersebut tidak dapat dilakukan dengan semestinya. Dengan demikian ganti kerugian harus diberikan sesuai dengan unsur kerugian yang sesungguhnya tanpa memperhatikan unsur-unsur yang tidak terkait langsung dengan kerugian itu. Hal itu dapat ditafsirkan sebagai bentuk tanggung jawab developer  yaitu harus mengembalikan secara penuh booking fee kepada konsumen tanpa ada potongan sama sekali.

 

Berdasarkan penjelasan yang telah diuraikan dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:

  1. Developer  yang membangun perumahan dan memesarkannya tanpa menyelesaikan terlebih dahulu perizinannya akan menimbulkan permasalahan dikemudian hari, akibat hukum yang ditimbulkannya adalah mulai dari pensegelan sampai dengan pembongkaran   perumahan tersebut. Dalam hal ini konsumen berada pada posisi yang sangat dirugikan dan konsumen tidak dapat berbuat banyak untuk mepertahankan haknya.
  2. Menjadi hak konsumen untuk menarik semua uang yang berupa booking fee karena hak konsumen telah dilanggar oleh pihak developer yaitu konsumen tidak bisa menempati rumah karena perizinan belum dipenuhi. Untuk mendapatkan hak nya konsumen dapat meminta ganti rugi melalui cara yang terdapat dalam peraturan yang berlaku sebagai Bentuk Pertanggung jawaban developer.  Ganti kerugian harus diberikan sesuai dengan unsur kerugian yang sesungguhnya tanpa memperhatikan unsur-unsur yang tidak terkait langsung dengan kerugian itu.

Adapun saran yang dapat diberikan dalam skripsi ini sesuai dengan kesimpulan adalah sebagai berikut:

  1. Develeoper harus menyelesaikan semua bentuk perizinannya terlebih dahulu, tanpa terkecuali. Setelah itu developer diperbolehkan membangun dan memasarkan produknya. Pemerintah harus membuat peraturan berupa hanya developer yang telah memenuhi semua perizinan dapat memasarkan produknya beserta sanksi yang tegas ditambah lagi penyuluhan hukum oleh pemerintah tentang pentingnya pemenuhan semua aspek perizinan kepada masyarakat secara berkala.
  2. Konsumen harus meningkatkan kesadarannya untuk memahami hak dan kewajiban serta menggali informasi yang jelas agar terhindar dari masalah yang timbul dikemudian hari.. Pemerintah perlu melakukan pembinaan, pengarahan dan pemberian informasi melalui penyuluhan secara berkala yang dapat membantu konsumen agar mengetahui akan hak-haknya serta mengetahui tindakan-tindakan apa saja yang harus dilakukan apabila konsumen merasa dirugikan oleh developer.

Daftar Pustaka

 

Buku

Ahmadi Miru, Surtaman Yodo, Hukum Perlindungan Konsumen, Raja Grafindo Persada, Jakarta.

Erwin Kallo, Panduan Hukum Untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun,  Minerva Athena Pressindo, Jakarta, 2009.

N.H.T. Siahaan, Hukum Konsumen: Perlindungan Konsumen dan Tanggung Jawab Produk, Panta Rei, Jakarta, 2005,

 

Undang-undang

Undang-Undang Dasar 1945

Undang-Undang No 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

Umdang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 1999 tentang Izin Lokasi

dengan Peraturan Daerah Kota Pekanbaru Nomor 1 Tahun 2010 tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan

 

Lain-lain

Ari Purwadi, “Aspek Hukum Perdata Pada Perlindungan Konsumen”, http://journal.unair.ac.id diakses pada tanggal 13 november 2011 pukul 13.00.

“Laju Pertumbuhan Penduduk Indonesia”, http://www.bps.go.id, diakses pada tanggal 10 november 2011 pukul 13.00.


[1] “Laju Pertumbuhan Penduduk Indonesia”, http://www.bps.go.id, diakses pada tanggal 10 november 2011 pukul 13.00.

[2] Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Bab I, Pasal 1 angka 7.

[3]  Erwin Kallo, Panduan Hukum Untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun,  Minerva Athena Pressindo, Jakarta, 2009, hlm.  28.

[4] Ari Purwadi, “Aspek Hukum Perdata Pada Perlindungan Konsumen”, http://journal.unair.ac.id diakses pada tanggal 13 november 2011 pukul 13.00.

[5] Ahmadi Miru, Surtaman Yodo, Hukum Perlindungan Konsumen, Raja Grafindo Persada, jakarta. Hlm 125

[6] N.H.T. Siahaan, Hukum Konsumen: Perlindungan Konsumen dan Tanggung Jawab Produk, Panta Rei, Jakarta, 2005, hlm 15.

About Imam Chaisar Ramadhan Algamar

nama saya Imam Chaisar Lahir di Padang 6 April 1990, saya anak pertama dari 2 bersaudara. saya masuk FH UNPAD pada tahun 2008, dan lulus pada tahun 2012, alhamdulilah lulus tepat 4 tahun dengan predikat nilai dengan pujian. mudah-mudahan skripsi saya dapat bermanfaat bagi orang banyak..