Berlangganan RSS RSS Feed

ANALISIS YURIDIS JUAL BELI TANAH TANPA AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM PROSES PENDAFTARAN TANAH DI KOTA BEKASI

ANALISIS YURIDIS JUAL BELI TANAH TANPA AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM PROSES PENDAFTARAN TANAH DI KOTA BEKASI

 

 

SKRIPSI

 

Diajukan untuk memenuhi salah satu syarat guna menempuh Sidang Ujian Sarjana dan meraih gelar Sarjana Hukum

 

Oleh:

Nurul Aini

110110070074

 

Program Kekhususan: Hukum Perdata

 

Pembimbing:

Dr. Hj. Yani Pujiwati S.H., M.H.

Betty Rubiati S.H., M.H.

 

 

 

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS PADJADJARAN

BANDUNG

2013

 

ANALISIS YURIDIS JUAL BELI TANAH TANPA AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM PROSES PEDAFTARAN TANAH DI KOTA BEKASI

 

Salah satu persoalan yang terjadi dalam masalah pertanahan adalah adanya praktik jual beli tanah yang dilakukan di bawah tangan, atau tidak terdaftar dan tidak memiliki akta Pejabat Penjual Akta Tanah. Banyaknya praktik jual beli tanah tanpa akta PPAT tersebut akan menimbulkan banyak permasalahan di kemudian harinya, antara lain soal kejelasan status kepemilikan tanah. Berdasarkan hal tersebut maka tujuan penelitian adalah untuk mengetahui bagaimana status hukum praktik jual beli tanah tanpa akta PPAT, dan untuk mengetahui perlindungan hukum yang diberikan kepada pihak pembeli yang melakukan jual beli tanah tanpa akta PPAT.

Metode penelitian yang dipergunakan adalah pendekatan yuridis normatif yang didasarkan pada hukum yang berlaku dengan spesifikasi penelitiannya adalah deskriptif analisis yaitu meneliti dan menggambarkan secara terperinci mengenai jual beli tanah tanpa akta PPAT dari kerangka teori dan praktiknya di lapangan.

Hasil penelitian ini dapat disimpulkan bahwa jual beli tanah yang dilakukan tanpa akta PPAT tetap sah berdasarkan kwitansi jual beli,                                                          

jadi hak miliknya berpindah dari penjual kepada pembeli, apabila jual beli itu memenuhi syarat-syarat materiil (baik yang mengenai penjual, pembeli maupun tanahnya).

 

 

 

 

KEYWORD / KATA KUNCI

Skripsi, Jual Beli Tanah

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PENDAHULUAN

                       

A.    Latar Belakang

Jual-beli hak atas tanah menurut pengertian Undang-Undang di atas harus dilakukan di hadapan PPAT. Hal demikian sebagai bukti bahwa telah terjadi jual-beli sesuatu hak atas tanah dan selanjutnya PPAT membuat akta jual-belinya yang kemudian dilanjutkan dengan mendaftarkan akta jual beli tersebut pada Kantor Perhanahansetempat (kabupaten) sesuai denganlokasitanah yang menjadi objek jual beli untuk keperluan pembuatan sertipikat tanah atas nama pemilik yang baru (pembeli tanah).

Namun kenyataannya, dalam kehidupan sehari-hari masih banyak transaksi jual beli tanah yang dilakukan antara penjual dan calon pembeli tidak di hadapan PPAT. Pada saat transaksi jual beli ini, terkadang hanya dibuktikan dengan selembar kwitansi biasa sebagai bukti telah terjadi jual beli antara  penjual dan pembeli dan tidak sedikit pula masyarakat dalam hal ini yaitu pembeli, yang hanya memiliki bukti kepemilikan tanah yang masih atas nama pemilik yang lama (si penjual).

Hal ini tentunya akan menimbulkan dampak negatif bagi pihak pembeli dikemudian hari, yaitu pada saat pihak pembeli tersebut akan melakukan balik nama pada Kantor Pertanahan. Kantor Pertanahan tidak bisa membuat sertipikat balik nama atas nama pembeli, karena pembeli tidak mempunyai akta jual beli yang menyatakan bahwa hak atas tanah tersebut telah beralih atau berpindah haknya kepada pembeli. Sedangkan akta jual beli tersebut adalah salah satu syarat yang harus ada pada saat akan dibuatkan sertipikat balik nama pada Kantor Pertanahan.

B.     Identifikasi Masalah

            Berdasarkan uraian dalam latar belakang di atas, penulis mengidentifikasikan permasalahannya sebagai berikut:

1.      Bagaimanakah status hukum jual-beli tanah tanpa akta PPAT ditinjau dari KUH Perdata dan UUPA?

2.      Bagaimanakah perlindungan hukum bagi pihak pembeli dalam jual-beli tanah tanpa akta PPAT?

 

 

                                                                                                                                  

HASIL DAN PEMBAHASAN

 

Akta PPAT merupakan salah satu sumber data bagi pemeliharaan data pendaftaran tanah. Maka wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak yang bersangkutan. Oleh karena itu PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan. Salah satunya antara lain mencocokkan data yang terdapat dalam sertipikat dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan.

Kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah sebagaimana yang dicita-citakan oleh UUPA mencakup tiga hal[1], yaitu kepastian mengenai objek tanah ; kepastian mengenai subjek hak atas tanah ; dan kepastian mengenai status hak atas tanah. Khusus mengenai kepastian objek hak atas tanah, secara teknis hal ini menutut adanya sifat “keunikan” setiap bidang tanah yang bersangkutan. Keunikan inilah yang menghindarkan dari berbagai sengketa tanah yang bersumber pada sengketa batas, luas dan letak dari bidang tanah. Oleh karena itu, kepastian mengenaiobjek ini harus menunjukkan kepada semua pihak tentang batas, luas dan letak dari bidang tanah yang bersangkutan. Untuk memberikan kepastian yang demikian diperlukan infrastruktur yang memadai sehingga bidang tanah yang ada di lapangan dapat digambarkan pada peta dan surat ukur secara benar. Dalam kaitan ini, kendala terbesar yang dihadapi adalah besarnya infrastruktur, yaitu beberapa titik-titik dasar teknik sebagai referensi pengukuran bidang tanah dan peta-peta dasar sebagai media penggambaran bidang tanah tersebut.     

Dalam rangka memberikan kepastian hukum atas tanah dan batas tanah, Pasal 19 UUPA menugaskan kepada pemerintah untuk menyelenggarakan pendaftaran tanah yang sangat penting artinya untuk memberikan ketenangan dan kepercayaan diri bagi masyarakat yang mempunyai hak atas tanah.[2]

Upaya penyelesaian permasalahan jual beli tanah tanpa akta jual beli PPAT:

Ø  Pengajuan Gugatan Kepada Pengadilan Negeri

Timbulnya sengketa hukum adalah bermula dari pengaduan suatu pihak (orang/badan hukum) yang berisikan keberatan-keberatan dan tuntutan hak atas tanah baik terhadap status tanah, prioritas maupun kepemilikannya dengan harapan dapat memperoleh penyelesaian secara hukum sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku.

 

KESIMPULAN DAN SARAN

A.    Kesimpulan

Bahwa status jual beli tanah yang dilakukan tanpa akta PPAT ditinjau dari KUH Perdata tetap sah berdasarkan kwitansi jual beli, jadi hak miliknya berpindah dari penjual kepada pembeli, apabila jual beli itu memenuhi syarat-syarat materiil (baik yang mengenai penjual, pembeli maupun tanahnya). Akan tetapi jual beli yang dilakukan tanpa PPAT tidak dapat didaftarkan di Kantor Pertanahan karena tidak adanya Akta Jual Beli. Namun menurut UUPA status jual beli yang dilakukan tidak di hadapan PPAT dianggap tidak sah karena tidak memiliki Akta Jual Beli, sehingga tidak dapat didaftarkan di Kantor Pertanahan untuk mendapatkan sertipikat.

 

B.     Saran

            Sebaiknya masyarakat lebih teliti dan cermat dalam melakukan transaksi jual beli tanah untuk mencegah terjadinya sengketa dan menyesal di kemudian hari, karena meskipun jual beli dibawah tangan dianggap sah berdasarkan kwitansi jual beli, namun pembeli hanya dapat menguasai fisik tanah tersebut saja tanpa kekuatan hukum yang kuat.

           

DAFTAR PUSTAKA

 

A.    Buku-Buku

 

Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Jakarta : Sinar Grafika, 2007.

 

A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia (Berdasarkan PP 24 Tahun 1997), Bandung : Mandar Maju, 1999.

 

Bachtiar Effendie, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan-Peraturan Pelaksanaannya, Bandung : Alumni, 1993.

           

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan Hukum Tanah, Jakarta : Djambatan, 1996.

                                                                                          

___________ , Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang- Undang Pokok Agraria, Isi dan pelaksanaannya, Jakarta : Djambatan, 1999.

                                                                                                   

Eddy Ruchiyat, Sistem Pendaftaran Tanah Sebelum dan Sesudah Berlakunya UUPA, Jakarta : Armico, 1989.

                                                                         

Herlien Boediono, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotariatan, Bandung : PT.Citra Aditya Bakti, 2008.

 

Kian Gunawan, Panduan Mengurus Sertifikat Tanah dan Properti, Yogja : Best     Publisher, 2009.

 

Purnadi Purbacaraka dan A. Ridwan Halim, Sendi-Sendi Hukum Agraria, Jakarta : Ghalia Indonesia, 1985.                                                                                    

 

Yamin Lubis dan Rahim Lubis, Hukum pendaftaran Tanah, Bandung : mandar   Maju, 2008.

 

 

 

 

B.     Peraturan Perundang-Undangan

 

Undang–Undang Dasar Negara Kesatuan Republik Indonesia Tanhun 1945.

 

 

Subekti dan Tjitrosoedibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Jakarta : PT.Pradnya Paramita, 1992

                      

           Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria.

      

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

 

Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

 

Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2005 tentang Standar Prosedur Operasi Pengaturan dan Pelayanan di Lingkungan Badan Pertanahan Nasional

                                                                                

 

 

 

 

 

                                                                              

 


                   [1] Adrian Sutedi, Op.Cit, hlm.. 170.                                                                                                       

[2] Op.cit, Pasal 19